من قبل فيرناندو نوغيرا دا كوستا *
إن التركيز العلماني للثروة المجمدة هو أحد التفسيرات لعدم تطور اقتصاد سوق رأس المال هنا.
الطريقة الأكثر تقليدية للحفاظ على الثروة في البرازيل هي العقارات. ظهر هذا النوع من الإثراء مؤخرًا مع الكشف عن غسيل الأموال القذرة من قبل "عائلة" بشراء "أموال نقدية" لـ 51 من أصل 107 عقارًا تم الاستيلاء عليها عن طريق تحويل الأموال العامة لدفع رواتب المستشارين البرلمانيين.
في 18 سبتمبر 1850 ، وقع الإمبراطور دوم بيدرو الثاني قانون الأرض ، الذي تقرر بموجبه تقسيم الريف إلى عقارات كبيرة ، بدلاً من ممتلكات صغيرة. حتى اليوم ، 0,7٪ فقط من العقارات لها مساحة تزيد عن 2 هكتار (20 كم2) ، لكنهم يشغلون معًا ما يقرب من 50 ٪ من المنطقة الريفية البرازيلية.
هذا التركيز العلماني للثروة المجمدة هو أحد التفسيرات لعدم التطور هنا لاقتصاد سوق رأس المال ، المزدهر مثل اقتصاد أمريكا الشمالية. هناك ، وفّر "الحلم الأمريكي" المتمثل في قدرة المهاجرين على "صنع أمريكا" من خلال الاستيلاء على الأرض عن طريق الإبادة الجماعية للسكان الأصليين ، موارد كافية للعديد من المستثمرين لشراء أسهم في الشركات الكبيرة المتداولة علنًا.
ازدادت حقوق الملكية منذ عام 2000 بينما انخفضت أسعار الفائدة بسبب الاتجاه الانكماشي العالمي الناجم عن عولمة التجارة مع التقسيم الدولي الجديد للعمل والاتجاهات الديموغرافية. تحليل شركة ماكينزي الاستشارية - صعود وصعود الميزانية العمومية العالمية وجد [الارتفاع اللانهائي في الميزانية العمومية العالمية] ارتباطًا عكسيًا قويًا بين المتوسطات المتحركة للأسهم لمدة خمس سنوات وأسعار الفائدة الاسمية بعد عام 2000.
توضح الأصول العقارية أساس مكاسب التقييم وعلاقتها بأسعار الفائدة. ارتفعت أسعار العقارات ، حيث تضاعفت ثلاث مرات تقريبًا في المتوسط عبر الدول العشر في عينة ماكينزي ، من عام 2000 إلى عام 2020.
ومع ذلك ، لم يكن هناك دائمًا التأثير المتوقع لدخل إيجار أعلى ، نظرًا لنسبته فيما يتعلق بقيمة العقار ، تم تقييمه على أنه تكلفة فرصة لشل رأس المال بدلاً من بيعه للحصول على سيولة للاستثمارات المالية. في بعض الأماكن ، انعكس هذا التوقع بسبب الانخفاض الحاد في دخل الإيجارات.
انخفضت عوائد الإيجارات في هذه الحالات عندما أثر انخفاض أسعار الفائدة على تكاليف الاقتراض. لعب الانخفاض في أسعار الفائدة ، في حالات أخرى ، دورًا حاسمًا في زيادة أسعار العقارات ، بسبب الهروب من الدخل الثابت إلى الدخل المتغير ، وخاصة في الرهان على الاتجاه الصعودي للشركة في أسعار العقارات المراد بيعها وتقديمها. مكاسب رأس المال.
كما لعب العرض غير المرن للأراضي على الأراضي الحضرية في المدن الكبرى دورًا أيضًا ، وإلا فمن المتوقع أن تنخفض الإيجارات مع انخفاض أسعار الفائدة ، بدلاً من ارتفاع أسعار العقارات. شهدت أستراليا وكندا وفرنسا والمملكة المتحدة أعلى نمو في قيمة العقارات السكنية بالنسبة إلى الناتج المحلي الإجمالي.
من مكاسب حقوق الملكية المرتبطة بالعقارات على مستوى العالم ، تم الحصول على حوالي 55٪ من ارتفاع أسعار الأراضي ، في حين تم إرجاع 24٪ إلى ارتفاع تكاليف البناء. أما نسبة 21٪ المتبقية فكانت نتيجة صافي الاستثمار ، أي بناء منازل جديدة أو تحسين المنازل القائمة.
وفقًا لماكينزي ، جاء نصف النمو في صافي ثروة الأسرة من ارتفاع تقييمات الأسهم ، لا سيما في الصين والسويد والولايات المتحدة. وجاءت 40٪ أخرى من الزيادة في تقييم العقارات.
نمت قيم الإسكان في أستراليا وكندا وفرنسا والمملكة المتحدة بأكثر من مضاعف إجمالي الناتج المحلي. نمت القيمة الصافية للأسر أيضًا نتيجة زيادة الودائع المتسربة إليها ، بسبب إنشاء أموال رخيصة وإجراءات التحفيز ("التيسير النقدي") ، ومع ذلك ، ظل الدين في قطاع الإسكان مستقرًا نسبيًا بالنسبة إلى الناتج المحلي الإجمالي.
باختصار ، هناك سيناريو يقترب من انتهاء فترة التباعد الطويلة بين معدلات التضخم المنخفضة وأسعار الفائدة وارتفاع أسعار الأصول. من الممكن أن تنعكس أسعار الأصول المرتفعة في النهاية لاستعادة علاقتها طويلة الأجل مع الناتج المحلي الإجمالي ، أي استقرار أكبر في العلاقة بين قيمة المخزون وتدفق الدخل كما حدث في الماضي.
زيادة الاستثمار في التعافي بعد الجائحة أو الاقتصاد الرقمي أو الاستدامة يمكن أن تغير ديناميكية الادخار والاستثمار. قد يؤدي استئناف التضخم إلى الضغط على أسعار الفائدة المنخفضة بشكل غير عادي السارية في جميع أنحاء العالم حتى الوباء ، قبل انهيار سلاسل القيمة العالمية ، الإنتاجية والتجارية على حد سواء.
وهذا من شأنه أن يؤدي إلى انخفاض في القيم السوقية للأصول العقارية. لقد حافظوا على نمو صافي الثروة العالمية على مدى العقدين الماضيين.
يجدر التساؤل: هل من الصحي للمجتمع أن ارتفاع أسعار المساكن ، بدلاً من الاستثمار في الأصول الإنتاجية ، هو محرك النمو الاقتصادي؟ هل هذا شراء وبيع الممتلكات الخاصة على مخزون من الثروة ليس أمرًا غير منتج ، مبني أساسًا على ارتفاع الأسعار على الثروة الموجودة؟
أصبح الإسكان الميسور ، على وجه الخصوص ، طلبًا عزيزًا على جيل الألفية. لا يستطيع شبابها شراء منازل وتكوين أسر في وقت مبكر كما في الأجيال السابقة. هذا يغذي تضخم الإيجار.
في ألمانيا ، هناك حملة شعبية مستمرة للسيطرة على العقارات السكنية الكبيرة المؤجرة وتحويلها إلى ملكية عامة. في هولندا ، تمت مناقشة فكرة منع المستثمرين من شراء منازل منخفضة التكلفة لاستغلال عقد الإيجار.
في سيول ، كوريا الجنوبية ، كانت هناك زيادة بنسبة 90٪ في متوسط سعر الشقة والسكن في الأقبية في الأقبية المعرضة للفيضانات وأصبح موت العائلات عارًا وطنيًا. جعل الزعيم الصيني شي جين بينغ الإسكان الميسور صرخة حشد مهمة في حملته من أجل الرخاء العام بإعلانه "المنازل للعيش فيها وليس للمضاربة".
وهنا ، في البرازيل ، ببساطة ، غيرت الحكومة السيئة اسم Minha Casa ، برنامج Minha Vida وأفرغت ميزانية الدعم الاجتماعي. الإسكان الميسور هو القضية الاقتصادية الأكثر إلحاحًا بالنسبة للحراك الاجتماعي للفقراء.
يمكن للتنقل الذي أتاحته التكنولوجيا الرقمية والمرونة المتزايدة للعمل وجهًا لوجه في حقبة ما بعد الجائحة أن يخفف بعض الضغط. هذا في حالة هروب سكان المدن الكبرى إلى المدن الصغيرة.
يتأثر الطلب على العقارات السكنية بشدة بثلاثة عوامل: (XNUMX) الديموغرافيا. (XNUMX) دخل الأسرة ؛ و (XNUMX) الائتمان العقاري. من ناحية ، تتغير الاتجاهات الديموغرافية ، من ناحية أخرى ، الدخل والائتمان أكثر تقلبا في مراحل مختلفة من الدورة الاقتصادية.
أدى سوق العمل في ظل الوباء إلى تفاقم تدهور العمالة والقوة الشرائية للسكان ، مما أثر سلباً على ديناميكيات سوق العقارات. كما أدى تدهور أوضاع الائتمان العقاري ، بعد أبريل 2013 ، الذي كان في السابق وفيرًا ورخيصًا نسبيًا ، إلى عكس التمويل و ازدهار العقارات.
من حيث القوة الشرائية ، أعلن معظم المشاركين (66٪) في استطلاع Raio X FipeZAP + ، في الربع الثاني من عام 2 ، أن دخل الأسرة الشهري يساوي 2022 ريال برازيلي أو أقل.
من حيث الهدف ، أعلن جزء كبير من المشترين (انخفض من 67٪ في بداية عام 2019 إلى 55٪) عن نيتهم في استخدام العقار كمنزل ، بينما صنف الباقي (45٪) الشراء. من العقار كشكل من أشكال الاستثمار. ومن بين أولئك الذين اختاروا هذا الغرض ، سادت الفائدة في الحصول على دخل من تأجير الممتلكات المقتناة (81٪) على حساب تقدير إعادة البيع (19٪).
ومن بين المبحوثين بنية التملك خلال الأشهر المقبلة ، أفاد 88٪ من المبحوثين أنهم يعتزمون استخدامها للسكن على وجه الخصوص لغرض العيش مع شخص (82٪). كان العيش بمفرده 15٪ و 3٪ شراء لشخص آخر ليعيش فيه ، أي يجب التخلي عنه.
تكلفة الفرصة البديلة للمستثمرين في كامبيناس رائعة: من يناير 2013 إلى نوفمبر 2019 ، تراكمت نسبة الاختلاف في مؤشر مبيعات FIPEZAP بنسبة 31٪ ، في حين تباين مؤشر CDI بنسبة 91٪. في ساو باولو ، نظرًا للمضاربة على العقارات ، من يناير 2008 إلى نوفمبر 2019 ، تراكمت نسبة التباين في مؤشر مبيعات FIPEZAP بنسبة 243 ٪ ، في حين تباين مؤشر CDI بنسبة 212 ٪.
وبالعودة إلى موضوع شراء عقار لغرض غسيل الأموال ، فإن السؤال الذي يطرح نفسه: إذا استولى الفاسد على أموال من غيره ، فلماذا؟ ليس لوضع الصناديق. إنه الاستمتاع ، على سبيل المثال ، بالعيش في قصر فاخر. رمز الإثراء هذا جذاب للمجرم. يسعى إلى الصعود الاجتماعي. فقط.
* فرناندو نوغيرا دا كوستا وهو أستاذ في معهد الاقتصاد في يونيكامب. المؤلف ، من بين كتب أخرى ، من شبكة الدعم والتخصيب. متوفر في https://fernandonogueiracosta.wordpress.com/2022/09/20/rede-de-apoio-e-enriquecimento-baixe-o-livro/
الموقع الأرض مدورة موجود بفضل قرائنا وداعمينا. ساعدنا على استمرار هذه الفكرة.
انقر هنا واكتشف كيف
